Gagal Paham Karena Kurangnya Literasi Membaca

Mengapa Warga Apartemen Perlu Memahami AD/ART?

Salah satu persoalan dalam kehidupan apartemen adalah, rendahnya pemahaman sebagian pemilik dan penghuni terhadap Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS).

Sebagian warga tidak mengetahui isi AD/ART, enggan membacanya, atau menganggap urusan pengelolaan apartemen sepenuhnya menjadi tanggung jawab Building Management (BM). Akibatnya, BM sering diperlakukan seolah-olah pembantu rumah tangga, yang harus mengurus semua persoalan warga, menerima setiap keluhan, memenuhi setiap permintaan, dan bertanggung jawab atas segala sesuatu yang tidak berjalan sesuai keinginan penghuni.

Cara pandang seperti ini keliru.

Apartemen bukan rumah pribadi, yang pengelolaannya dapat diperintahkan sesuka hati oleh setiap penghuni. Apartemen merupakan lingkungan hunian bersama yang memiliki aturan, struktur organisasi, kewenangan, dan mekanisme pertanggungjawaban.

Karena itu, memahami AD/ART bukan sekadar kewajiban administratif. Pemahaman tersebut merupakan bagian dari tanggung jawab pemilik dan penghuni dalam kehidupan bersama.

Warga yang tidak memahami aturan, berisiko menuntut sesuatu, kepada pihak yang tidak memiliki kewenangan untuk memutuskan.

1. P3SRS Adalah Organisasi yang Mewakili Kepentingan Bersama

P3SRS merupakan organisasi yang dibentuk berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan, untuk mengelola kepentingan bersama para pemilik dan penghuni rumah susun sesuai lingkup kewenangannya.

Dalam struktur tata kelola apartemen, pemilik memiliki hak dan kewajiban yang tidak dapat dilepaskan begitu saja dari kehidupan bersama. Hak tersebut antara lain dijalankan melalui mekanisme organisasi, rapat, dan pengambilan keputusan sesuai ketentuan yang berlaku.

P3SRS bukan sekadar nama organisasi yang muncul pada tagihan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL). P3SRS merupakan wadah tata kelola yang memiliki struktur, aturan, dan mekanisme pengambilan keputusan.

Warga perlu memahami bahwa tidak semua keputusan dapat dibuat langsung oleh BM. Kebijakan yang menyangkut pengelolaan apartemen, harus memiliki dasar kewenangan yang sesuai, baik berdasarkan peraturan perundang-undangan, AD/ART, keputusan rapat, maupun mandat yang sah.

Jika warga ingin mempertanyakan kebijakan organisasi, arah pengelolaan, atau keputusan yang dianggap tidak tepat, mereka perlu memahami mekanisme pertanggungjawaban P3SRS, bukan semata-mata melampiaskan ketidakpuasan kepada petugas operasional.

2. Pengurus P3SRS: Pihak yang Menjalankan Mandat Organisasi

Pengurus P3SRS menjalankan fungsi kepemimpinan dan pengelolaan organisasi sesuai kewenangan yang diberikan oleh peraturan perundang-undangan, AD/ART, dan keputusan organisasi yang sah.

Dalam batas kewenangannya, pengurus bertanggung jawab atas arah kebijakan, pengambilan keputusan, pengawasan pelaksanaan pengelolaan, serta hubungan kelembagaan dengan pihak yang diberi tugas mengelola operasional apartemen.

Pengurus bukan sekadar perantara pesan antara warga dan BM. Pengurus merupakan bagian dari struktur organisasi yang harus dapat dimintai pertanggungjawaban, sesuai ketentuan yang berlaku.

Contohnya, apabila warga tidak setuju dengan kebijakan operasional, mempertanyakan prioritas perbaikan fasilitas, menilai suatu aturan tidak adil, atau menganggap pelayanan BM tidak sesuai dengan mandatnya, persoalan tersebut perlu disampaikan kepada pengurus apabila menyangkut kebijakan atau keputusan yang berada dalam kewenangannya.

Mengapa?

Karena pengurus memiliki kewenangan organisasi untuk mengevaluasi, memberikan arahan, mengambil keputusan, atau menempuh tindakan sesuai mandatnya. BM tidak otomatis memiliki kewenangan untuk mengubah kebijakan organisasi, hanya karena ada warga yang mengajukan keberatan.

Warga menyampaikan aspirasi kepada pihak yang memiliki kewenangan mengambil keputusan, bukan sekadar kepada pihak yang paling mudah ditemui.

3. Pengawas P3SRS: Mengawasi, Bukan Menggantikan Pengurus

Pengawas memiliki fungsi pengawasan sesuai AD/ART dan ketentuan yang berlaku. Perannya penting untuk memastikan organisasi dan pengelolaan berjalan sesuai aturan, kewenangan, serta prinsip pertanggungjawaban.

Pengawas bukan petugas operasional yang mengatur pekerjaan harian BM. Pengawas juga bukan pengganti pengurus dalam mengambil keputusan yang menjadi kewenangan pengurus.

Apabila terdapat dugaan penyimpangan, pelaksanaan kebijakan yang tidak sesuai, atau persoalan pertanggungjawaban organisasi, pengawas dapat menjalankan fungsi pemeriksaan dan pengawasan sesuai kewenangannya.

Dengan demikian, jalur penyampaian persoalan perlu dibedakan:

• Persoalan operasional sehari-hari: disampaikan melalui saluran layanan BM.
• Persoalan kebijakan dan keputusan organisasi: disampaikan kepada pengurus P3SRS.
• Persoalan pengawasan dan dugaan penyimpangan: disampaikan melalui mekanisme pengawasan yang berlaku.

Pembedaan ini bukan untuk membatasi hak warga, melainkan agar persoalan ditangani oleh pihak yang tepat.

4. Building Management (BM): Pelaksana Pengelolaan, Bukan Pembantu Pribadi Warga

BM menjalankan fungsi pengelolaan operasional apartemen, berdasarkan perjanjian pengelolaan, ruang lingkup pekerjaan, prosedur, anggaran, serta arahan atau mandat yang sah dari pihak yang berwenang.

Tugas BM dapat mencakup pemeliharaan fasilitas bersama, kebersihan, keamanan sesuai ruang lingkup layanan, administrasi operasional, penanganan keluhan, dan pelaksanaan tata tertib yang menjadi tanggung jawabnya.

BM bukan pembantu rumah tangga bagi seluruh warga.

Perbedaan ini mendasar. Pembantu pribadi bekerja untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga tertentu. Sementara itu, BM menjalankan fungsi profesional dalam pengelolaan lingkungan dan fasilitas bersama berdasarkan aturan serta ruang lingkup tugasnya.

BM tidak seharusnya diminta memenuhi setiap keinginan pribadi penghuni, apabila permintaan tersebut bertentangan dengan tata tertib, tidak termasuk ruang lingkup pekerjaannya, membebani sumber daya bersama secara tidak semestinya, atau tidak memiliki dasar kewenangan.

BM juga tidak bebas membuat kebijakan sendiri. Dalam menjalankan aturan, BM harus berpedoman pada ketentuan yang berlaku dan mandat yang sah. Apabila diperlukan perubahan kebijakan di luar kewenangannya, persoalan tersebut harus diteruskan kepada pihak yang berwenang.

Namun, ada satu hal yang perlu dipahami: BM bukan penguasa apartemen yang boleh bertindak sewenang-wenang. BM adalah pelaksana pengelolaan yang memiliki kewenangan operasional terbatas, bukan pemegang kekuasaan tanpa batas.

Istilah ruler perlu dipahami secara tepat. BM bukan penguasa tertinggi apartemen. BM menjalankan otoritas operasional dalam batas aturan, sedangkan kewenangan organisasi berada pada P3SRS dan organ-organ yang berwenang sesuai ketentuan yang berlaku.

5. Hubungan Warga, P3SRS, dan BM: Ada Mandat dan Batas Kewenangan

Hubungan tata kelola apartemen dapat dipahami melalui alur berikut:

Pemilik dan warga → P3SRS → Pengurus → BM

Alur ini menggambarkan hubungan mandat dan pelaksanaan pengelolaan, bukan berarti setiap hubungan hukum selalu berbentuk kontrak langsung atau bahwa semua warga mempunyai kedudukan hukum yang sama.

Pemilik menjalankan hak organisasinya melalui mekanisme P3SRS. P3SRS menjalankan tata kelola melalui organ-organ yang berwenang. Selanjutnya, BM melaksanakan pekerjaan operasional berdasarkan perjanjian dan mandat yang sah.

Dalam hubungan tersebut, terdapat perbedaan antara tiga hal:

1. Hak warga: menyampaikan aspirasi, memperoleh informasi sesuai haknya, menggunakan fasilitas bersama sesuai aturan, dan meminta pertanggungjawaban melalui mekanisme yang berlaku.
2. Kewenangan P3SRS dan pengurus: mengambil keputusan organisasi sesuai batas kewenangan dan mempertanggungjawabkannya melalui mekanisme yang berlaku.
3. Tugas BM: menjalankan pengelolaan operasional sesuai perjanjian, prosedur, aturan, dan instruksi yang sah.

Karena itu, ketidakpuasan terhadap keputusan organisasi tidak selalu dapat diselesaikan oleh BM. Sebaliknya, persoalan teknis yang memang menjadi tanggung jawab BM tidak harus menunggu rapat organisasi untuk ditangani.

Warga perlu membedakan antara keluhan atas pelaksanaan pekerjaan dan keberatan atas kebijakan yang mendasari pekerjaan tersebut.

6. Apakah Warga Memiliki Hubungan Kontrak Langsung dengan BM?

Dalam banyak skema pengelolaan apartemen, perjanjian pengelolaan dibuat antara P3SRS atau pihak yang secara sah mewakilinya dengan perusahaan pengelola. Dalam keadaan demikian, warga tidak otomatis menjadi pihak dalam perjanjian pengelolaan tersebut secara individual.

Artinya, hubungan kontraktual antara P3SRS dan BM perlu dibedakan dari hubungan hukum antara pemilik, penghuni, dan P3SRS.

Jika perjanjian pengelolaan dibuat oleh P3SRS dengan BM, maka penilaian terhadap pelaksanaan kontrak, evaluasi kinerja, perubahan ruang lingkup pekerjaan, dan tindakan kontraktual pada prinsipnya dilakukan oleh pihak yang berwenang berdasarkan perjanjian tersebut.

Warga tetap memiliki hak yang dilindungi oleh peraturan perundang-undangan. Tidak adanya kontrak individual dengan BM, tidak berarti warga kehilangan hak untuk menyampaikan keluhan, menuntut pemenuhan haknya, atau menggunakan jalur hukum yang tersedia apabila terdapat dasar yang sah.

Namun, warga juga tidak dapat serta-merta menganggap setiap permintaan pribadi sebagai kewajiban kontraktual BM. Harus ada dasar yang jelas, baik dalam peraturan, tata tertib, ruang lingkup pekerjaan, perjanjian, maupun ketentuan hukum yang relevan.

Oleh sebab itu, sebelum menyatakan BM melanggar kewajibannya, penting untuk mengetahui siapa pihak dalam perjanjian, apa ruang lingkup pekerjaan BM, dan siapa yang berwenang memberikan instruksi atau melakukan evaluasi.

7. Jika Warga Tidak Puas, Kepada Siapa Harus Mengadu?

Kesalahan yang sering terjadi adalah semua persoalan diarahkan kepada BM, termasuk persoalan yang sesungguhnya menyangkut kebijakan pengurus atau keputusan organisasi.

Agar penanganannya efektif, warga perlu mengikuti jalur yang sesuai dengan jenis persoalannya.

Pertama, keluhan operasional. Misalnya, lift bermasalah, kebersihan kurang terjaga, lampu area bersama mati, atau fasilitas tidak berfungsi. Keluhan ini dapat disampaikan kepada BM melalui saluran pengaduan resmi agar dicatat dan ditindaklanjuti.

Kedua, keluhan tentang kebijakan. Misalnya, warga tidak setuju dengan penerapan suatu aturan, mempertanyakan prioritas anggaran, atau keberatan terhadap keputusan pengurus. Persoalan tersebut perlu disampaikan kepada pengurus P3SRS melalui mekanisme yang berlaku.

Ketiga, keluhan tentang pertanggungjawaban organisasi. Jika warga mempertanyakan transparansi, pelaksanaan AD/ART, atau dugaan penyimpangan, gunakan mekanisme permintaan informasi, pengawasan, rapat, atau jalur lain yang tersedia sesuai aturan.

Keempat, ketidakpuasan terhadap kepemimpinan. Jika pemilik menilai pengurus tidak menjalankan mandat dengan baik, mekanisme yang relevan adalah mekanisme pertanggungjawaban dan pengambilan keputusan dalam P3SRS, termasuk rapat dan pemilihan sesuai ketentuan yang berlaku.

Di sinilah pentingnya partisipasi warga. Apabila keputusan organisasi ditentukan melalui mekanisme rapat dan pemungutan suara, warga yang memiliki hak suara seharusnya menggunakan hak tersebut secara bertanggung jawab.

Mengeluh setiap hari kepada BM tidak dapat menggantikan partisipasi dalam rapat, membaca laporan, mempelajari AD/ART, atau menggunakan hak suara untuk menentukan arah organisasi.

Jika persoalannya adalah keputusan pengurus, mintalah pertanggungjawaban pengurus melalui mekanisme P3SRS. Jangan menuntut BM mengubah keputusan yang bukan menjadi kewenangannya.

8. Hak Warga Harus Diimbangi dengan Tanggung Jawab

Pemilik dan penghuni berhak memperoleh pengelolaan apartemen yang baik. Namun, hak tersebut harus berjalan bersama tanggung jawab untuk memahami aturan, menghormati batas kewenangan, serta menggunakan fasilitas bersama secara tertib.

Warga tidak dapat menuntut tata kelola yang transparan, apabila tidak bersedia membaca informasi yang tersedia. Warga tidak dapat menuntut kebijakan yang akuntabel, apabila tidak pernah menggunakan mekanisme pengawasan dan partisipasi. Warga juga tidak dapat mengharapkan perubahan kepemimpinan, hanya dengan melontarkan keluhan kepada petugas operasional.

AD/ART bukan dokumen formalitas yang hanya dibuka ketika terjadi konflik. AD/ART merupakan salah satu dasar untuk memahami hak, kewajiban, struktur organisasi, kewenangan, dan mekanisme penyelesaian persoalan.

Bagi pemilik, memahami AD/ART membantu memastikan hak organisasinya digunakan secara tepat. Bagi penghuni, memahami tata tertib dan mekanisme pengaduan membantu mencegah kesalahpahaman. Bagi pengurus dan BM, kejelasan kewenangan membantu memastikan keputusan dan pekerjaan dilaksanakan secara bertanggung jawab.

Penutup: Jangan Salah Menempatkan Tanggung Jawab

Apartemen yang tertib membutuhkan lebih dari sekadar BM yang bekerja dengan baik. Apartemen juga membutuhkan P3SRS yang menjalankan fungsinya, pengurus yang bertanggung jawab, pengawas yang menjalankan pengawasan, serta warga yang memahami hak dan kewajibannya.

BM bukan pembantu pribadi warga. BM adalah pelaksana pengelolaan profesional yang bekerja berdasarkan aturan dan kewenangan yang sah. Pengurus bukan sekadar penerus keluhan, melainkan bagian dari struktur organisasi yang menjalankan mandat P3SRS. Pengawas menjalankan fungsi pengawasan sesuai ketentuan. Sementara itu, warga memiliki hak dan tanggung jawab untuk berpartisipasi dalam tata kelola melalui mekanisme yang tersedia.

Karena itu, sebelum mengeluh, tanyakan terlebih dahulu: Apakah persoalan ini merupakan tanggung jawab operasional BM, keputusan pengurus, atau persoalan tata kelola P3SRS?

Jika masalahnya adalah pekerjaan operasional, sampaikan kepada BM. Jika masalahnya adalah kebijakan atau keputusan organisasi, sampaikan kepada pengurus. Jika masalahnya menyangkut pengawasan, gunakan mekanisme yang tersedia. Jika tidak puas terhadap kepemimpinan, gunakan hak dan mekanisme organisasi yang sah.

Jangan menuntut pihak yang salah, lalu menyalahkan seluruh sistem ketika persoalan tidak terselesaikan.

Tata kelola apartemen yang sehat, dimulai ketika setiap pihak memahami kewenangannya, menjalankan tanggung jawabnya, dan bersedia mempertanggungjawabkan tindakannya.

Baca artikel lainnya juga : 

• Apakah Tagihan IPL Bisa Diturunkan? Sangat Bisa!
• Perbedaan Developer dan P3SRS dalam Pengelolaan Apartemen
• Protes terhadap Transparansi P3SRS RUTA Kalibata City
• Mengapa Posisi Pengurus RT/RW dan P3SRS Selalu Diperebutkan?